浅析离婚诉讼中按揭房产的处理方式

近年来随着国民经济的稳步发展，房价不断提高，按揭购房已为越来越多的人购房的一种方式。在离婚诉讼中涉及按揭所购房屋的分割或分割房屋增值部分是夫妻共同财产分割的难点和热点问题，目前我国法律和司法解释对此没有明确具体的规定。济南律师服务网曲兵律师根据近年来代理的不少离婚案件大致总结为以下几种情形。

第一种情形：婚前一方个人出资，按揭购买，婚后共同还贷离婚时已取得房屋产权证的。房屋是婚前个人财产。离婚时，另一方无权要求分割。但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为夫妻共同财产，另一方有权分配该财产部分。增值部分具体分割办法为：一、贷款已经还完时为房屋市场价减去购房合同价，所得数额再除以购房合同价得出房屋的增值率。共同还贷部分除以2乘以房屋的增值率得出夫妻一方所应该分的房屋增值部分。然后夫妻一方所应该分的增值部分加上夫妻共同还贷部分除以2的值就是夫妻一方应该分得的共同财产部分；二、贷款未还完时房屋的增值部分应该为房屋市场价减去未还贷款部分然后除以房屋合同价，得出房产净增值率，净增值率乘以夫妻一方的还贷部分就是夫妻一方应该分得的增值部分。共同还贷部分指的是非房产，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

第二种情形：夫妻双方婚前共同出资，按揭购买，婚后共同还贷离婚时已取得房屋产权证的按揭房屋。不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产；在分割此类共同财产时，首先由夫妻双方协商，协商不成的夫妻双方竞价，价高者取得所有权，给另一方以合理补偿。其次，一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。最后，双方均不主张的人民法院应当明确房屋价值，按市场价（评估价）计算，不按当初购房合同金额计算，即该房屋为夫妻共同财产，按揭的债务为夫妻共同债务；再次，分清权益部分和债务部分，如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。因为房产首付款、已还银行贷款本金和离婚时已付房款所占房产比例的增值部分属于共同财产，应当等量分配。

第三种情形：是夫妻双方婚后按揭购买，离婚时已取得房屋产权证的按揭房屋。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第十九条的规定，也是夫妻共同财产。无论房产证上是夫妻一方的名字或者是夫妻双方的名字均视为夫妻共同财产。分割方法同第二种情况。

第四种情形：还有一种是离婚时尚未取得房屋产权证的按揭房屋。根据司法解释的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：购买福利性政策房屋、商品房、经济适用房这三种房屋的，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接作出判决。