如何确定给付物业服务费用的责任主体

原告：济南某物业管理有限公司

被告：青岛某服饰有限公司、刘某

某大厦A座20层1室的房屋系青岛一家服饰有限公司所有。房屋交付时即由刘某实际居住使用。2003年2月，大厦业主会与物业公司签订了《物业委托合同》。合同约定委托管理期限为3年，到2006年1月止。物业费每月每平方米2.5美元，按当年1月1日中国人民银行外汇牌价的中间价折算，且美元与人民币折算汇率下限不低于1∶8.2，向业主或物业使用人收取人民币。合同到期后，大厦业主委员会又与原物业公司重新签订《物业管理服务合同》，合同期限为2年，到2008年9月止，费用按住宅建筑面积每月每平方米18.06元收取。A座20层1室在2005年8月至2007年7月间一直未交纳物业费，合计61043.86元。物业公司由此提起诉讼，将业主青岛某服饰有限公司及房屋实际使用人刘某告上法院，请求判令二被告承担连带给付物业费的责任。济南律师服务网

被告青岛某服饰有限公司经合法传唤未到庭应诉。庭审中，另一被告即房屋的实际使用人刘某表示，房屋的产权人是青岛某服饰有限公司，自己当时是该公司驻济南的经理，所以公司将房屋交给他居住。在居住使用的时间里，一直是公司交纳物业费，所以不同意原告的诉讼请求。

法院经审理认为，原告与被告住房所在的业主会签订的物业管理委托合同合法有效，原告作为物业管理企业，已按约定履行了对小区进行物业管理服务的义务，被告接受了原告提供的管理服务，应按规定向原告交纳物业费。被告青岛某服饰有限公司在购买了大厦A座20层1室房屋后并未使用，而是交由另一被告刘某使用居住。根据有关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。但二被告之间并未约定由使用人刘某向物业公司交纳物业费，原告又未提供其它证据证实所拖欠的物业费应由被告刘某交付。所以，对原告要求二被告连带支付所拖欠物业费的请求，不予支持，所拖欠的物业费应由被告青岛某服饰有限公司向原告交纳。

综上，法院判决如下：一、本判决生效后十日内，被告青岛某服饰有限公司一次性给付原告自2005年8月1日至2007年7月31日期间的物业费61043.86元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件的诉讼费用由被告青岛某服饰有限公司负担。

本案的争议焦点主要在于，物业的实际使用人在何种情况下能够成为交纳物业费的责任主体，以及业主与物业的实际使用人在何种情况下对交纳物业费承担连带责任。

一、物业服务费交纳主体的确定

一般情况下，在房屋出卖并交付给业主以后，业主便成为物业服务的对象，并且，在一般的约期物业服务中，业主也是物业服务合同的委托方，通常认为业主是物业服务合同的当事人，在获取物业服务企业提供的服务后，应当向其支付对价，因而业主也应成为物业服务费的交纳主体。除此以外，物业服务费的交纳主体还有可能是开发商或物业的实际使用人。前者的情况是，开发商在将房屋出卖之前或已经出卖但没有实际交付给业主，这时开发商应当承担交纳物业服务费的责任。另外一种情况是，物业的实际使用人成为物业服务费的交纳主体。非业主使用人与开发商、物业服务企业没有直接关系，不是物业管理合同的委托方，同时也不是物业区域的区分所有权人，一般不参加业主大会与业主委员会。在现实生活中，业主拥有的物业或房屋，不一定为业主占有和使用，而是通过出租、借用等方式交由他人占有和使用。这时，业主可以和实际使用人约定，由使用人交纳物业服务费用，物业的使用人便成为物业服务费的交纳主体。需要注意的是，于此情况之下，物业的使用人虽然是物业服务的接受者，但却不是物业服务合同的当事人，业主仍然是交纳物业服务费的第一责任人。依照《物业管理条例》第42条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主要负连带交纳责任。

在本案中，从已有证据显示，业主青岛某服饰有限公司与使用人刘某没有就交纳物业服务费用问题进行约定，应当认为业主青岛某服饰有限公司仍是交纳物业服务费用的责任主体。业主与使用人之间的约定实质上属于债务的转移，没有约定即表明业主没有将给付物业服务费之债转移给使用人，使用人自然无需承担责任。法院没有将刘某确定为交纳物业服务费用的责任主体是正确的。

二、债务承担与交纳物业服务费责任的承担

债务承担是指将原债务人的债务负担转至第三人。债务承担的主要类型包括免责式债务承担（狭义）与并存式的债务承担（广义）。前者是指债务人经债权人同意，将债务转移给第三人，自己脱身而出；后者是指债务人本身不脱离债的关系，第三人又加入债务人行列，同原债务人一起共同承担债务，因此时又加入一个偿债人，且与原债务人承担连带责任，于债权人十分有利，因而一般认为不需要债权人同意，通知即可。一般所说的债务承担，系从狭义而言，即仅指免责的债务承担。《合同法》第84条的规定主要是指免责的债务承担。

对于物业服务费的债务承担问题，合同法的原理与《物业管理条例》的相关规定是有较大差别的。

依照债务承担之法理，如果业主与物业使用人之间约定由物业使用人交纳物业服务费，应视为双方做了债务转移承担的约定，此约定如果获得物业公司的认可，即认为构成债务承担。倘若出现拖欠物业服务费的情形，物业公司直接通过起诉物业使用人的方式追讨，而业主是免责的。这种情况应当属于免责式债务承担。而据《物业管理条例》第42条明确规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。依此规定，即使物业公司认可业主与物业使用人之间的约定，出现拖欠物业服务费的情形，业主不能因债务转移承担而脱责，还要负担连带交纳责任。这一规定具有并存式债务承担之特性，原债务人不因债务承担而免责。《物业管理条例》之所以如此规定，目的十分明确，就是维护小区正常的管理运行秩序，避免因个别业主与实际使用人互相扯皮而拖欠物业费，致小区物业公司及其他业主利益受损。同时，也拓宽了物业公司追讨物业服务费的救济渠道，赋予了物业公司在诉讼中的选择权。在出现拖欠物业费的情形下，在业主与使用人有约定的情况下，物业公司可以向业主与使用人任何一方主张权利，也可以向其中一方主张权利。

本案的特别之处在于，业主与使用人恰好没有就物业费缴纳问题作出约定，因此，物业公司只能向物业所有权人——业主青岛某服饰有限公司主张权利。故法院作出了由业主承担物业费给付责任的判决。当然，业主在履行给付物业费的义务之后，可以依照法律规定向实际使用人进行追偿。