从房屋租赁案件看合同责任的相对性

合同责任的相对性是指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。即便是因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任以后，对第三人享有追偿权，不是第三人直接向债权人承担违约责任。当合同当事人均未违约，因法定原因须解除合同，解除合同必然给当事人造成损失之时，合同当事人是否应对因解除合同给对方的造成的损失承担责任？济南律师服务网曲律师以一件房屋租赁合同纠纷案件为例予以论述，供司法同仁在裁判、处理类似案件时参考，敬请指正。

【案情】

2009年，某县第一中学需修建学生餐厅，经某县人民政府批准并办理相关批准手续后，将学生餐厅以招商引资的方式交由被告陈玉伟全额出资修建。2009年1月8日，原告某县第一中学与被告陈玉伟签订《某县第一中学学生餐厅建设工程合同》，约定房屋建成后交由被告陈玉伟经营20年，期满后由被告陈玉伟将房屋交还原告某县第一中学。学生餐厅建成后决算价款为240万元，某县第一中学依约定未付陈玉伟工程款，将学生餐厅交给陈玉伟经营20年。被告陈玉伟经原告某县第一中学同意，于2010年2月12日将学生餐厅的第一层共八间房屋分别以价款180000元/间转让给张云显、陈菊等八人经营，第二层共四间房屋分别以价款316000元/间转让给伍健、陈泽军等四人经营，经营期限均为20年，即从2010年2月12日起至2030年2月11止，经营期内，房屋产权和管理权属于某县第一中学，使用权属于第三人。2012年，因推行学生营养餐计划，根据某县人民政府的要求，某县第一中学需收回房屋，经双方协商未果。某县第一中学于2012年1月27日向法院起诉。

【分歧】

分歧之一：当事人意见分歧

原告某县第一中学诉称，因国家出台学生营养改善的相关政策，某县人民政府于2012年1月11日决定，学校将学生餐厅收回重建自行经营管理。为此，须解除该校与被告陈玉伟签订的房屋租赁合同及被告陈玉伟与第三人签订的房屋租赁合同，学校退还被告陈玉伟剩余年限租金；本案诉讼费由学校与被告陈玉伟共同承担。

被告陈玉伟认为，对原告某县第一中学所述事实无异议。但导致本案合同解除并非自身原因造成，而是原告要求解除合同。解除合同后，次承租人（第三人）的损失应当由原告某县第一中学直接对第三人进行赔偿。

第三人述称，本案属学生食堂承包经营权和房屋使用权纠纷，是无名合同。原告某县第一中学与被告陈玉伟签订的合同及被告陈玉伟与第三人签订的合同如视为房屋租赁合同，也是相互独立的两个合同，被告陈玉伟与第三人签订的合同不应当由原告某县第一中学行使解除权，现原告某县第一中学要求解除与被告陈玉伟的合同，属违约行为，致使被告陈玉伟与第三人签订的合同无法履行，约定的违约金50000元明显低于可获得利益损失。退还租金应委托评估机构评估每年每平方米房屋的市场租赁价×房屋面积×租赁期限30年进行计算。因此，请求判决驳回原告某县第一中学的诉讼请求；如解除原告某县第一中学与被告陈玉伟的合同，致使被告陈玉伟与第三人的合同无法履行时，被告陈玉伟应退还剩余年限租金，并赔偿可获得利益损失。

分歧之二：处理意见分歧

第一种意见认为，本案合同解除的原因系基于不可抗力导致不能继续履行合同，因此各方当事人均无须因解除合同而承担赔偿损失的责任；本案被告陈玉伟经原告同意，已将合同权利义务全部转让给第三人，发生争议的是原告和第三人，被告陈玉伟应当退出本案诉讼；第二种意见认为，本案合同解除的原因无论系基于情势变更，或者是不可抗力，均应当考虑到合同解除对当事人造成的实际损失，可得利益损失，不能全部免责，主张解除合同的一方当事人应当予以赔偿损失；因原、被告之间的争议标的物（某县第一中学学生餐厅）现由第三人享有合法的租赁使用权，故第三人对原、被告之间的争议标的物享有独立的请求权，原、被告应共同对第三人造成的损失予以赔偿；第三种意见认为，履行合同中赔偿损失的情形限于违约，而不考虑合同当事人是否有过错。本案合同解除的原因是不可抗力所致，不是因违约行为导致合同解除，因此无从谈起赔偿。对当事人的损失，可采取的补救措施应秉着公平合理的原则酌情补偿，而不是赔偿。依据合同的相对性原理，合同关系的相对性决定了赔偿或补偿责任的相对性，当事人因第三人的原因导致赔偿或补偿责任的，应当向对方承担赔偿或补偿责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定另行解决。

济南律师服务网曲律师赞同处理意见中的第三种意见，理由如下：

一、关于本案的定性

原告主张本案应定性为房屋租赁关系，第三人认为不是房屋租赁关系，而是合同法中的其它无名合同。从本案的事实过程来看，本案房屋由陈玉伟出资修建，房屋建成后交由陈玉伟经营20年，20年后陈玉伟将餐厅返还给某县第一中学，合同约定不改变房屋的所有权性质，即某县第一中学对该餐厅建成后自始至终享有所有权。这样约定的实质是陈玉伟不能收取修建餐厅的工程款，但获得了所修餐厅20年的经营期限，工程款相当于租赁该餐厅20年的租金。因此可以将某县第一中学与陈玉伟的关系理解为餐厅租赁合同关系。后来陈玉伟征得了某县第一中学的同意，将某县第一中学餐厅转租给他人，但依据合同的相对性原理，某县第一中学与陈玉伟的租赁合同并不因此而改变。某县第一中学与陈玉伟的租赁合同是主合同，陈玉伟与第三人的转租合同是从合同。从合同不能独立存在，必须以主合同的有效成立和生效为前提。主合同被宣告无效、撤销或者解除，从合同也失去效力。

二、对本案合同解除的原因

对于不可预见、不可避免并不能克服的客观情况均属于不可抗力的范围（但不包括情势变更因素在内）。至于不可抗力的范围，即包括哪些客观情况，根据我国有关法律规定，不可抗力一般包括如下几种客观情况：（1）自然灾害。因自然灾害导致合同不能履行的，应使当事人被免除责任。（2）有关的政府行为。指当事人在订立合同以后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。如订立合同以后，由于政府颁布禁运、封锁的法令，使合同不能履行。（3）社会异常事件。主要是指一些偶发的事件阻碍合同的履行，如战争、罢工、骚乱等。

《合同法》规定的不可抗力，依据合同法第一百一十七条第二款的规定，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。结合本案，政府推行营养餐改善计划，须使用学校餐厅，属于本案合同解除的原因，是法定原因，本案被告以及第三人均不应以一己之私，对抗政府推行惠及不特定多数人利益的营养餐改善计划，因此可以认定不可抗力导致本案合同解除。

三、对本案的处理问题

本案涉及的法律关系有：某县第一中学与陈玉伟签订的《学生餐厅建设工程合同》，该份合同中对建设工程价款和餐厅建成后以20年租金抵作工程价款约定条款，可视为餐厅租赁合同，是主合同建设工程合同的从合同。陈玉伟征得某县第一中学同意，将餐厅转租给第三人，转租合同是前一个租赁合同的从合同。用图表示为：建设工程合同（主合同）→餐厅租赁合同（从合同、主合同）→转租合同（从合同）。从合同的表现形式可为主合同之外另行订立的合同，也可为主合同中条款。依据《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”行为人有过错的一律不得援引不可抗力主张免责。本案中，原告某县第一中学并无过错，可援引不可抗力主张免责，但法院应当考虑到因解除合同给第三人造成的实际损失，裁判应当兼顾公益与私权的利益平衡问题。因此法院判决确定对第三人自转租合同签订之日投入的本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算给付利息，给予第三人予以补偿。根据合同的相对性原理，给予第三人的补偿应当由与之签订合同的当事人即本案被告陈玉伟进行补偿，而不是由原告某县第一中学直接对第三进行补偿。在被告陈玉伟对第三人进行补偿后，陈玉伟不能直接要求推行营养餐计划的某县人民政府予以补偿，可诉请与之签订合同的当事人某县第一中学予以补偿。