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房屋(包含二手房)买卖中应注意的法律问题
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房屋(包含二手房)买卖中应注意的法律问题

近年来,我们接受过大量的有关房屋交易的咨询,也办理了大量有关房屋买卖纠纷的案件,现将房屋买卖中一些比较常见的法律问题进行梳理汇总,供读者在房屋买卖时参考。

  一手房买卖中常见的法律问题:

  1.商品房的销售广告和宣传资料中的哪些内容属于商品房买卖合同的内容?如果收房后发现和销售宣传资料不一致的,怎么办?

  商品房的销售广告和宣传资料(即楼书)是一种售楼广告,通常情况下广告被视为要约邀请而不作为合同内容,但是如果广告中的内容明确具体,且该广告中的说明对房屋的价格有重大影响的,可视为商品房买卖合同的内容。对于这种情况,收房后发现和销售宣传资料不一致的,可以索赔。因此,请收好有关宣传资料。

  2.定金协议的内容,在什么情况下应认定为商品房买卖合同?济南律师服务网

  前些年定金协议比较多,但目前的房屋买卖过程中,还存在订购的情况,通常是买卖双方会签订“订购合同”,买方因此向卖方支付定金。但到实际签合同时,卖方变卦,提出价格变化的要求。对于这种情况,有关法律规定,如果在订购合同约定很明确,比如对房屋的位置、面积、价格、交付时间、付款方式等有明确规定的可视为商品房买卖合同,出卖方不能再随意变更价格。因此,如果你签订定金协议,或订购协议,应对有关内容尽可能予以明确。

  3.开发商一房多卖要承担怎样的法律责任?

  这两年来,市场上出现过很多一房两卖,甚至一房多卖的情况,为了避免这种情况的发生,购房者在买房时,应当严格遵守备案制度,确保你的商品房买卖合同能够到房管局正式备案。如果你真的遇到了这种一房多卖的糟糕情况,该怎么办呢?首先应当到相关部门了解清楚,看看你的商品房买卖合同到底有否备案,如果没有备案,备案又是给谁了。同时应当掌握合同签订时间,看你是不是第一个签订的,争取要回房屋。如果你的商品房买卖合同的目的仍然不能实现,你有权请求合同、要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求卖方承担已付购房款一倍的赔偿责任。

  4.面积误差该如何处理?

  一手房的买卖大多是预售,等到房屋竣工并通过测绘后,多少有些误差,面对合同约定的面积和实际面积存在的差异,该如何处理呢?首先,买方在签订合同时应当高度注意该条款,确保自己能够理解并接受该条款,以维护自己的利益。

  如果合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理,请注意误差的临界点3%这个数字:

  ()面积误差比绝对值在3%以内(3%),按照合同约定的价格据实结算,买方不能因此解除合同;

  ()面积误差比绝对值超出3%,买方可以因此解除合同、并可以因此要求返还已付购房款及利息。买方如果同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款由买方按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由卖方承担,所有权归卖方;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款及利息由卖方退给买方,面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍支付给买方。

  5.开发商延期交付需要承担什么样的法律责任?

  首先应强调在购买商品房时,应当注意该条款,对延期交房的问题作出明确的约定,如延期交付多长时间,买方可以退房,并要求卖方支付多少的违约金。但是就实践来看,由于房价的上涨,真正愿意退房的人非常罕见。大多是只要求计算违约金,不退房。那么不退房,只计算违约金该如何约定呢。通常有两种方式,一种是延期交付的,支付总房价的百分之几的违约金;另一种是按找延期的天数计算,延期越久,违约金越高;我们认为选择后者更有利于保护买方的利益,同时也督促卖方应当遵守合同,按时交房。

  如果没有约定违约金计算标准的,违约金怎么算呢?法律规定,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  6.开发商延期办证(包括产权证和土地证)需要承担怎样的法律责任?

  首先,我们建议对于延期办证的违约责任问题应当在合同中约定明确,同时,和上面延期交付的问题一样,建议延期违约金按照天数计算,这样有利于保护购房者的利益。强调的是,一定要在签约时审查好该条款,不要在签合同时省了心思日后却多了麻烦。

  如果合同对办理权属证书的期限即方式都没有约定,但又由于卖方的原因办不出产权证的,买方该怎么去主张赔偿,期限怎么算,金额又怎么算呢?

  法律规定,期限按照以下两种方式计算:1.合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日开始计算,算到具备办证条件之日止。2.合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日开始计算,算到具备办证条件之日止。

没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,再根据违约的期限进行计算。

7.双方约定以按揭的方式付款,但由于国家政策的因素,导致银行按揭无法办理,买方又无力一次性付清全部房款的,合同如何处理?济南律师服务网

  这个问题其实在一手房交易和二手方交易中都有发生,由于近年来我国宏观调控政策频繁,银行放贷,尤其是针对房屋贷款的政策变化时常发生,在签订合同时,还能够办理贷款,等你去办的时候发生,政策变了,贷不出来了。买方无力一次性支付所有的房款,卖方又不可能在没收到钱的情况下把房子给你,合同无法继续履行了,怎么办呢?

  其实法律规定已经涉到了这一点,最高院《商品房买卖合同纠纷案件解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由,未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息,或者定金返还买受人。”

  简单地讲,如果是政策变化的原因导致不能贷款,最终不买方不能付款的,买房可以请求解除合同,卖方应当退还房款和利息,卖方不能扣钱。同样的道理,购房户委托开发商去办理按揭贷款,确实是政策性原因而不是开发商自身的原因办不出来的,开发商也可以解除合同,除非买方以其他方式付款。

  二手房交易中经常出现的法律问题:

  1.由于买卖房屋时,房屋尚不具备过户的条件,等待房屋具备过户条件,房屋价格已经高涨,卖方此时不愿意配合办理过户手续,对于这种情况,买方该怎么办?

  由于这些年房屋价格的大幅上涨,这类纠纷成为了市场中非常多见的一种纠纷,如卖房的时候价格是8000元每平方米,过户时候涨到18000元每平方米了,卖方自然心理不平衡,觉得亏大了,因此很不愿意去配合过户。应该说,这种不配合的行为有悖于诚实信用,虽然房屋价格涨了,但那是市场行情所致,当初是无法预计的,法律是不保护这种行为的。为了避免这种麻烦的发生,如果你买的房屋在交易时尚不具备办理过户的条件,一定要严格办好委托过户的公证手续,把潜在的风险化解在签订合同的初期。如果没有办理好这些手续,也不应担心,只要你的合同是真实合法的,你也已经履行完毕了自身的合同义务,可以起诉到法院,要求确认合同的效力,并要求对方立即配合办理过户手续,法院判决后对方仍不履行的,可申请法院强制执行

  2.夫妻一方卖房,交易时,过户手续的条件未成立,待过户手续条件成立时,夫妻的另一方不同意卖房,认为未经其同意,属无效合同,此时合同是否有效?

  在二手房买卖过程中,有些房屋的产权证上只登记了夫妻一方的名字,我们建议,无论是房产证登记的是一方的名字还是双方的名字,由于你不能真正的确定该房屋到底是不是夫妻的共同财产,为了交易安全,在签订合同时,最好能够让其两夫妻都签字,一方不能到场的,最好能出具对方的委托书或承诺书。

  市场中,也经常遇到这种情况,作为卖方,只有夫妻的一方签了协议,由于各方面的原因,当时没有或不能及时办理过户手续,等待过户时,夫妻的另一方站出来说自己不知道这个事情,对方是自作主张,他的份额可以卖,我的不卖,但是房屋是不可分物,因此主张合同无效,要把房屋拿回去。我们相信,夫妻的另一方的确可能有不知情的情况,但是,房屋作为大件商品,夫妻的一方在相当一段时间后以不知情为由也显得很牵强。那么合同到底是有效还是无效呢?房子到底应不应退回去呢,结合司法实践,我们的观点是合同应当有效。夫妻的一方签订合同,应当能形成表见代理,当然,也不排除的确不属表见代理的情形,具体情况和个案也有一定关系。

  3.已经签订了买卖合同,并交了定金,几天后,卖方主动违约,不卖了,买方怎么办?

  这种主动违约的行为前些年在一手房买卖过程中也经常出现,随着商品房上网销售和合同备案制度的完善,近两年主要出现在二手房交易过程中,主动违约的行为非常不利于社会的经济秩序,法律从不保护这种行为。对于这种情况,买方当然可以要求双倍支付定金,并解除合同。但有个时候定金双倍赔偿尚不足以弥补守约方的损失,违约方的违约成本低。根据《合同法》第107条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说,只要买卖合同真实有效,买方此时未必只有选择解除合同,收取违约金这一条路可以走,买方还可以选择要求其继续履行合同。买方可以提存购房款,并要求对方交付房屋。

  4.对于交易时产权证尚未办出的房屋,办理公证手续,要公证好哪些内容?

  为了避免日后不配合过户的风险,我们认为最起码应当办好三个方面的委托公证手续:

  ()由卖方委托买方指定的人办理有关权属登记的手续,并做好公证;

  ()由卖方委托买方指定的人办理有关领取权属登记证书的手续,并做好公证;

  ()由卖方委托买方指定的人办理权属登记过户手续,并做好公证。

  5.买卖中的一方违约,是否还应支付中介费?

  买卖双方与中介发生纠纷最常见的是,合同签订后,其中一方当时违约,合同无法继续履行,此时中介公司同样要收取中介费,老百姓非常不理解,为什么合同已经不履行了,还要给中介费呢?中介公司遇到这种事情也非常烦恼。实际上,根据《合同法》的规定,中介公司的中介活动是一种居间行为,中介公司在促成合同成立后,而并非合同履行完毕,就可以收取中介费。因此,买卖双方和中介公司经常因为这些事情发生矛盾,为了化解矛盾,我们建议:可选择将中介费和房屋过户手续直接挂钩,如签订合同未过户的支付多少中介费,完成过户手续的支付多少中介费等等,以便明确内容,分清责任。济南律师服务网

 


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