房屋租赁合同纠纷的处理方式及种类

一、关于解除合同的条件：
    一般出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：
    （1）承租人欠租超过合同约定期限；济南律师服务网
    （2）合同未约定期限的，欠租达三个月以上；
    （3）承租人未经出租人同意擅自转租的；
    （4）承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。
    出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：
    （1）出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的；
    （2）出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的；
    （3）出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的；    
    （4）租赁物危及承租人的安全或健康的。
    出现下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人有权解除合同的：
  （1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
  （2）租赁房屋权属有争议的；
  （3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
    此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。
二、承租人对房屋有装修时，对装修的处理：济南律师服务网
    合同有约定按约定处理。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
  （1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
  （2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
  （3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
  （4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 
三、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题：
    承租人应向出租人承担的违约责任是：
    （1）所欠租金及其它费用的逾期付款违约金（即滞纳金）；
    （2）签约时所交租赁定金由出租人没收；
    （3）当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
四、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题：
    出租人应向承租人承担的违约责任是：
    （1）向承租人双倍返还租赁定金；
    （2）赔偿承租人的装修损失；
    （3）当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。
五、房屋租赁合同无效的纠纷处理：
    （一）房屋使用费的处理。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。 
    （二）承租人装修物的处理。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
六、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理： 
    （一）转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：
    1、征得原出租人的同意；济南律师服务网
    2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。

    3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。
    （二）出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人（即受转租人）。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。 
    （三）出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等；如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。