法院强制执行拍卖房屋后，租赁合同能解除吗?

【案情】

　　侯某与戚某签订了一份房屋租赁合同，两人约定房屋的租赁期为一年，合同的签订日期是2009年4月18日，合同的履行期间自2009年6月1日至2012年5月30日止，约定的每年的租赁费用为5万元（包括房屋内的附属设施）双方约定出租的房屋只能用于经营餐饮，承租人不得对于房屋进行转租，如需要对于房屋进行装修需要经过出租人的同意。济南律师服务网

　　房屋租赁合同签订当日，侯某就将一年的租赁费用交给了戚某，为了经营的需要其对于房屋进行简单的装修。

　　2009年5月12日，戚某的用于出租的房屋被法院委托拍卖公司进行拍卖，并予以公告。在此期间，有很多的人来看房屋，2009年5月27日张某通过拍卖获得此房屋。此时新的房主张某要求侯某交纳房屋出租费用，否则就不让侯某继续经营，于是侯某就找到戚某要求继续履行合同，并继续使用房屋内的附属设施（这些附属设施是用于经营饭店的设备），戚某不同意，要求搬走房屋内的附属设施，退还侯某房屋出租费5万元，双方未能协商未果。于是侯某在2009年6月8日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求戚某赔偿其先期对于饭店的进行简单装修的损失。

【分岐】

　　第一种观点，认为侯某可以订立合同时戚某存在欺诈的行为，在签订合同时存在预期违约的行为，侯某可以以戚某在签订合同时存在欺诈，要求解除与戚某所签订的合同，并要求戚某承担侯某在履行合同过程中所受到的损失，相对于新房主张某要想获得租金，应当向侯某主张，因拍卖获得房屋的所有权后，侯某是实际承租人，应当向张某交纳房屋的租金，对于侯某与戚某所签订的房屋租赁合同可以解除。

　　第二种观点，用于出租的房屋虽被拍卖，拍卖虽然转移了房屋的所有权并不影响侯某与戚某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主张某可以向戚某主张房屋的租金，而不能向侯某主张房屋的租金，张某通过拍卖取得房屋所有权后，相对于戚某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于不当得利，应当属于张某那部分的房屋租金给付于张某。

　　第三种观点，对于侯某与戚某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主张某不能向戚某或侯某主张房屋的租金，因为在拍卖时张某已经知道此房屋有租赁权，对于张某对于房屋存在的租赁权应予以承受，即拍卖财产上的存在的租赁权，不因拍卖而消灭，新房主应当予以承受此负担，不能再明知房屋租赁合同存在的情况下，再向侯某或戚某主张收取的租金权利。

【评析】

　　此案争议的焦点有两个，第一个是侯某与戚某所签订的合同能否予以解除?

　　第二个争议的焦点，新房主张某向谁去主张自己的获得租金的权利？

　　对于第一个争议的焦点问题对于侯某与戚某所签订的房屋租赁合同能否解除，笔者认为对于侯某与戚某所签订的房屋租赁合同，不能予以解除。在本案中，侯某与戚某所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，虽然本案中用于出租的房屋被法院依法公开进行了拍卖，依据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。

　　依据此条规定，侯某不能因为房屋要进行拍卖，有人来看房子，影响其做生意为由要求解除房屋租赁合同。具体到本案中，戚某用于出租的房屋进行拍卖前，法院并没有对此房屋进行依法查封。因此，戚某有权对于此房屋进行占有、使用、收益，可以对此房屋进行出租、抵押等。戚某将此房屋出租给戚某时并没有存在欺诈，侯某不能以此理由要求解除合同，赔偿其履行合同所造成的损失。

　　对于第二个争议的焦点问题新房主张某应如何主张自己的权利，笔者认为，应当向戚某主张自己的权利，理由如下：

　　一、拍卖的房产是不动产，在这个不动产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主张某的利益和侯某的利益，在实践中，都是采用承受主义，即戚某与侯某所签订的房屋租赁合同，对于新房主张某来说，是有约束力的，这个租赁合同，作为新房主张某必须予以承受；

　　二、租赁权的实现则重在支配标的物的使用价值，租赁权人想要实现自己的权利，必须实地占有标的物，为了加强对于租赁权人的权利的保护，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭；

　　三、对于新房主张某如何实现自己的权利，笔者认为，应当向原出租人戚某主张权利，而不应当向侯某主张自己的权利。此房屋拍卖成功后，戚某其已经不再是房屋的所有权人，不能再获得房屋的租金收入，如果戚某仍然获得租金，对于戚某来说，就没有合法的根据，属于不当得利。此时戚某不是房屋的所有权人，不应再享有对于房屋所获得的收益，此时戚某对于房屋的租金不再享有受益权，因此新房主张某不能再向侯某要求收取租金而应当向戚某主张收取租金的权利；

　　四、此案还有戚某与侯某所签订的房屋租赁合同中，租金中不仅仅有对房屋的使用的租金，还包括出租房屋内的附属设施使用的租金。对于出租房屋内的附属设施的部分所获得的利益，新的房主张某，应在所承受的租赁合同中，获得房屋租金的同时，给予戚某一些补偿，因为双方所订立的合同中，房屋内的附属设施对于侯某与戚某的合同目的能否实现来说十分重要，这些设施都是其所经营餐饮所必须的设施，如果戚某取回这些设施，在履行合同过程中，租赁合同的目的就会受到影响。因此，兼顾三方的利益，对于侯某与戚某租赁合同应继续履行，新房主张某应对戚某用于出租的附属设施的收益部分，从其获得的租金中予以扣除。济南律师服务网